"개발을 위한 지구단위계획만 세워지면 땅값이 폭등하니 건설업체가 사활을 걸죠"
광주에서 지구단위계획이 수립된 구역의 땅값(공시지가)이 수립 이전과 비교해 최대 6배 이상 폭등한 것으로 나타났다.
건설업체들이 도심 자투리땅이나 임야 등을 고층아파트로 개발하면서 지가상승을 이끌고 고가의 아파트 분양으로 막대한 수익을 챙기고 있다는 지적도 나온다.
11일 윤현석(광주일보 부장), 윤희철(광주지속가능발전협의회 기획부장), 홍상호(전남대 조교) 등이 작성한 광주 지구단위계획(주택법 의제) 운영실태 연구에 따르면 계획이 수립된 35개 지구(2004∼2015년) 중 아파트 건축이 마무리된 26개 지구의 사업 전후 공시지가는 작게는 56억원에서 최대 621억원의 차액이 발생했다.
한 아파트 단지는 개발 이전 100억원 남짓한 땅값이 지구단위계획 수립 뒤 621억원에 달하기도 했다.
이는 도심 속 자투리땅이나 외곽 토지를 싸게 사들인 뒤 지구단위계획 수립과 용적률 등을 올릴 수 있는 종(種)상향 등을 거쳐 엄청난 이득을 보고 있음을 보여주는 사례로 연구팀은 분석했다.
연구팀은 지구단위계획 수립이 해당 구역과 주변 지가상승을 이끌고, 이로 인한 개발이익은 지역민이 아닌 시행사와 건설사가 가져가고 있다고 주장했다.
계획 수립도 지역 주민이 제안하는 방식이지만 정작 건설업체(16곳)나 토지신탁회사(18곳)가 대부분을 차지했고 그나마 절반 이상(20곳)이 외지 업체로 조사됐다.
개발면적도 전체의 69%가 3만㎡ 이하 소규모로, 자투리땅의 토지이용 합리화라는 지구단위계획 애초 취지와는 달리 경관을 해치는 고층아파트로 변신한 셈이다.
연구팀은 또 전체의 77%에 달하는 면적이 종상향이라는 특혜를 봤지만, 당연히 개설해야 할 도로 등을 형식적으로 기부채납하고 있다고 지적했다.
연구팀은 "광주의 아파트 건설은 지구단위계획의 본래 취지와는 달리 도심과 시 외곽의 자투리땅이 고층·고밀 아파트 건설수단으로 전락, 주변과의 부조화, 경관·미관 침해, 과도한 지가상승 등 부정적 영향이 심각하다"고 강조했다.
광주시가 공공을 위한 '개발권'을 건설업자에게 넘겨주면서 개발이익의 환원, 경관 개선, 주변 지역과의 조화 등을 위한 조치를 게을리했다는 비판도 제기했다.
연구팀은 지구단위계획에서 거주민으로 입안주체를 명기할 것과 1만㎡ 이상이면 개발이 가능한 면적 기준의 상향, 지역적 특성과 환경 분석·평가 뒤 지구단위 계획 시행, 고층·고밀 개발에 대한 별도의 관리기준과 개발이익 환수 대책 마련 등이 필요하다고 지적했다.
