정부가 역세권 등 도심에 주택 공급을 확대하기 위해 민간이 주도하는 '민간도심복합사업' 제도를 신설한다.

이를 통해 역세권·준공업지역·부도심 등에서 민간 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사)가 고밀 복합개발을 할 수 있도록 용적률 상향 등의 인센티브를 주고 특례 구역 지정을 통해 규제를 최소화한다.

아울러 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 '주택공급촉진지역' 도입도 추진된다.

국토교통부는 16일 정부서울청사에서 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 이 같은 내용을 골자로 한 도심복합사업 개편 방안을 담았다.

◇ 도심복합사업 주도권 '공공→민간'…리츠·신탁도 허용

국토부는 직전 정부에서 공공 주도의 도심복합사업을 도입해 도심 공급을 꾀했으나 주민 반발과 공공의 역량 한계 등에 부딪혀 속도가 나지 않자 민간에 이 사업을 개방해 민간도심복합사업 유형을 신설하기로 했다.

민간도심복합사업은 토지주 3분의 2 이상이 동의하는 경우 민간 전문기관(신탁·리츠)이 시행할 수 있다. 조합을 설립하지 않고도 사업 추진이 가능하다.

리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 출자하는 방식이다. 토지주 비율이 50% 이상이어야 한다.

신탁은 토지주들이 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 방식으로, 신탁사가 사업·시공을 모두 관리한다.

민간도심복합사업은 입지 특성에 따라 성장거점형과 주거중심형 등 2가지 유형으로 나뉜다.

성장거점형은 교통이 편리한 역세권·도심·부도심 등 상업·문화 거점이 될 수 있거나 쇠퇴한 구도심, 노후역세권 등 혁신적인 개발이 필요한 지역 중에서 지정한다.

지정되면 민간이 첨단산업 중심의 고밀 복합개발을 추진할 수 있도록 용적률 상향 적용 등의 인센티브를 준다.

특히 입지요건에 따라 업무·문화·숙박·산업시설 등 다양한 기능을 복합 개발할 수 있도록 필요시 '도시혁신계획구역'(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토한다. 도시혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는 특례 구역으로, 국토부는 다음달 안에 이를 포함한 '도시계획 개편 종합방안'을 별도로 발표할 계획이다.

주거중심형은 노후도가 60% 이상인 역세권, 준공업지역을 중심으로 지정한다.

주거 중심의 고밀 개발(50% 이상 주택)을 추진하며 용적률 최대 500%까지 상향 등의 인센티브를 준다.

국토부는 민간도심복합사업에 공공사업 수준의 용적률, 세제 혜택(양도소득세 이연), 공원·녹지 기준(1세대당 2㎡) 등을 적용하되 민간에 부여되는 인센티브를 통해 발생하는 개발이익은 공공임대·공공분양 등으로 기부채납 받는 등 적정수준으로 환수하기로 했다.

구체적으로 종전 사업 대비 늘어나는 용적률의 2분의 1 이내에서 임대주택·역세권 첫 집 등을 확보하고, 필요한 경우 민간사업자에게 과도한 이익이 돌아가지 않도록 이익 상한제 도입을 검토한다.

이들 사업에도 통합심의를 적용해 개발계획 수립과 인허가 등 사업 추진이 신속히 진행되도록 지원한다.

국토부는 연내 도심복합개발특례법을 제정하고 내년 상반기 후보지를 공모해 사업을 본격적으로 추진할 계획이다.

현재 추진 중인 공공도심복합사업에 대해서는 제도 보완이 이뤄진다.

기존 후보지는 신속한 주택공급과 갈등 방지를 위해 공공방식을 유지하지만, 주민 동의율이 30% 미만으로 낮은 사업장은 공공후보지 철회 후 민간사업으로 전환하는 것을 적극 지원한다.

아울러 공공사업 추진 과정에서 불합리한 규제로 지적된 부분은 연말까지 법 개정을 통해 개선한다.

이에 따라 후보지 발표 전 공공도심복합사업지 내 토지를 매수한 1주택 소유자에게도 특별공급권이 부여된다. 현재는 후보지 발표 전이라도 작년 6월 29일 이후 후보지 내 토지를 산 사람은 현금청산 대상이 돼 재산권 침해 논란이 일었다.

국토부는 도심복합개발특례법 제정을 통해 앞으로 5년간 도심복합사업을 통해 총 20만호를 공급할 계획이다. 20만호는 신규로 도입되는 민간도심복합사업과 기존의 공공도심복합사업을 통해 공급되는 물량이다.

◇ 공급확대 위해 주택공급촉진지역 제도 도입도 검토

국토부는 주택 공급 확대를 위한 특단의 조치로 주택공급 촉진지역 도입을 추진하겠다고 밝혔다.

이는 투기과열지구·조정대상지역 등 수요를 억제하는 규제지역의 반대 개념으로, 공급 여건이 양호한 지역에 대한 규제 완화를 통해 주택공급 촉진을 유도하기 위한 제도다.

국토부는 인허가 감소 등 공급이 줄어들거나 가용지가 많은 지역 등을 주택공급촉진지역으로 지정해 해당 지역 주택사업에 대해 일괄적으로 도시규제를 완화하고 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다.

주택공급촉진지역으로 지정되면 일정 기간 조합설립 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 각종 혜택이 주어진다.

지역 지정 시 규제 완화 패키지를 일괄적용하는 식으로 운용하면 개별 입법 없이도 신속한 공급 촉진이 가능하다는 게 국토부의 설명이다.

국토부는 주택공급촉진지역 제도를 활용하면 경기하강 등 공급위축이 심화되는 상황에서 신속한 지정을 통해 공급회복의 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다.

다만 투기수요 유발 가능성과 특혜 등 부작용이 우려되는 만큼 연구용역과 지자체·전문가 의견수렴 등을 거쳐 내년 1분기 도입 여부를 최종 결정할 예정이다.

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