잦은 사업계획 변경에 분양가만 올라가…공공기여 협상 주목
[광주시 제공]
광주 중앙공원 1지구 민간 공원 특례사업이 업체 간 지분 싸움에 이어 아파트 분양 방식과 분양가를 두고서도 논란이 커지고 있다.
선분양에서 후분양으로 바뀐 뒤 다시 선분양 전환이 추진되는 과정에 매번 분양가만 높아지고, 공공사업의 중대한 결정도 손바닥 뒤집듯 바뀐다는 비판이 나온다.
3일 광주시에 따르면 시는 지난 달 중앙공원 1지구 시행사인 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발로부터 사업계획 변경안을 제출받고 타당성 검증을 진행 중이다.
빛고을 SPC는 2027년 말까지 공원과 비공원시설을 준공할 계획이며 분양가는 선분양 시 3.3㎡(1평)당 2천545만원, 후분양 시 3천800만원대로 책정해야 한다고 광주시에 제시했다.
3년 전 협약 당시 2024년 6월 완공에 3.3㎡당 1천870만원에 후분양하기로 한 것과 비교하면 2배 안팎을 더 올려 요구했다.
112㎡(34평형)을 기준으로 볼 때 분양가는 최고 6억5천만원이 상승할 수 있어 그만큼 실수요자인 시민 부담이 커진다는 우려가 제기된다.
선분양과 후분양을 오락가락하는 분양 방식은 시민을 더 혼란스럽게 한다.
선분양은 착공과 동시에 분양할 수 있어 사업자의 금융비용 부담을 줄인다는 장점이 있지만 건축비·인건비 변동분이나 시장가격 상승분을 반영하기 어렵다.
후분양은 공정률이 60∼80% 진행된 상태에서 분양하게 돼 상승분 반영과 부실시공 예방, 실수요자 중심 주택 시장 형성 등 장점이 있지만 건설사 자금 조달 부담이 커진다.
중앙공원 1지구의 경우 우선협상대상자 선정 당시에는 선분양과 2천370세대 조성으로 가닥이 잡혔다.
[빛고을중앙공원개발 제공]
하지만 중앙공원 1지구 사업지인 광주 서구가 고분양가 관리지역으로 지정되면서 분양가를 3.3㎡당 1천500만원대로 낮춰야 할 상황에 놓이자, 2021년 사업조정협의회에서 후분양으로 전환하고 분양가를 3.3㎡당 1천870만원으로 책정했다.
용적률과 비공원시설 면적까지 늘려주면서 특혜 전환이라는 비난을 받기도 했다.
다만 조정 대상 구역에서 해제되면 선분양으로 전환하고 추가 분양가 인하 등을 검토할 수 있다는 조항을 반영했다.
사업자는 이후 금리 인상과 건설비용 증가 등을 이유로 이 조항에 근거해 다시 선분양 전환을 요구했고, 지역 시민단체들은 업자의 부담을 시민에 전가하는 꼼수라며 반발했다.
광주경제정의실천시민연합은 최근 성명에서 "용적률 감소, 분양가 인하, 과거 감면한 공공기여금 250억원 이상 기여 등이 선행되지 않는 한 선분양 전환은 절대 안 된다"고 주장했다.
광주시는 빛고을 SPC의 변경안에 대해 "일방적 수치로 선분양·후분양 조건 타당성을 모두 검증한 후 다시 판단하겠다"는 입장이다.
변경안을 일부 수긍하는 면도 있지만 분양가 상승과 잦은 분양방식 변경이 시민 부담으로 받아들여질까 난감해하는 모습도 보인다.
강기정 시장도 최근 "선분양으로 해서는 (분양이) 과연 될까 싶다"며 후분양 기조를 유지하는 듯했지만, 또 다른 광주시 관계자는 "후분양 유지 시 자금 조달 규모가 지금의 1조원대에서 2조원대로 늘어나게 돼 공원 개발 사업의 존립 자체가 흔들릴 수 있다"고 말한 것은 곤혹스러운 광주시 입장을 드러낸 것으로 받아들여진다.
일각에서는 공사 지연과 금융 이자 증가 등을 고려하더라도 지금의 협상 방향이 수요자인 시민 중심이 아닌 사업자 편익 보장에만 치우쳤다는 지적도 나온다.
[연합뉴스 자료사진]
시공권을 두고 다퉜던 한양도 2021년 당시 내건 선분양 평당 1천700만원대 조건에서 공사·금융비용 증가분만 최소한으로 반영해 시공할 수 있다고 주장한다.
특히 그동안 3차례 협상 모두 광주시와 사업자가 시민 편익 시설 확충보다는 분양가 인상 폭에 치중하는 모습을 보이면서 시민의 불만도 커졌다.
최선영(41)씨는 "지난해 평당 3천만원의 민간 아파트가 나왔을 때 과열이라는 비판과 함께 분양률도 매우 낮았다"며 "민간공원 사업은 공공성이 큰 사업인 만큼 시가 부동산 과열을 부추긴다는 메시지를 주지 않아야 한다"고 지적했다.
광주시는 전남대학교 산학협력단에 의뢰한 타당성 검증 결과를 토대로 사업계획 조정을 한 뒤 필요시 협약을 변경할 예정인데 공공기여 부문도 협상 테이블에 올라올지 주목된다.
사업자 측은 오는 3월 대출 만기를 앞두고 있어 1월 중 결정이 필요하다는 입장이지만 아직 구체적인 협상 일정은 정해지지 않았다.
광주시 관계자는 "도로·공원시설·주민 숙원사업 등 공공성 확보와 사업의 지속 가능성을 우선 가치로 두고 협상에 임할 것"이라고 말했다.
