사업자 "선분양 전환해야", 광주시 "후분양 원칙, 가능성은 있어"
광주 서구 중앙공원 전경 [광주시 제공]
광주 중앙공원 1지구 민간공원 특례사업지의 신축 아파트의 후분양 조건 분양가가 서울 아파트 평균 분양가보다 높아질 수 있다는 전남대 산학협력단의 예측이 나왔다.
선분양을 원하는 사업시행자가 후분양 예상가로 제시한 3.3㎡당 3천800만원대와 비슷한 수치로, 광주시 자문위원회도 현실성이 없다는 평가를 내놨다.
15일 광주시 등에 따르면 시가 전남대 산학협력단에 의뢰한 중앙공원 1지구 아파트의 후분양 전제 분양가는 3.3㎡당 3천495만∼3천822만원으로 예상됐다.
2021년 사업조정협의회에서 3.3㎡당 1천870만원에 후분양하기로 협약한 것과 비교해 두 배 가까이 상승한 수치이다.
대다수 선분양임을 감안하더라도 지난해 12월 기준 서울 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 3천494만원)보다 높고, '상도 푸르지오 클라베뉴'(평당 3천963만원) 등 최근 서울 지역 후분양 아파트 분양가와도 맞먹는다.
산학협력단은 후분양 시 중앙공원 1지구 시행사인 특수목적법인 빛고을중앙공원개발(빛고을 SPC)의 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 규모가 2조 7천억원이 넘어 금리 부담이 분양가 상승의 주원인으로 봤다.
조달 금리 12% 적용 시 분양가는 3.3㎡당 3천495만원, 15% 적용 시 3천822만4천원에 달할 것으로 예측하고, 후분양 시 고분양가로 인한 사업성 악화와 분양받을 시민의 부담 상승이 예상된다고 내다봤다.
하지만 이 같은 산학협력단의 분석 결과를 놓고 논란이 예상된다.
3∼4년 후 분양가라고는 하지만 현재 서울 아파트 분양가 평균 가액보다 높은 게 말이 되느냐는 지적이다.
일부에서는 선분양 전환 유도를 위해 금리 인상 부담 등이 후분양가에 과도하게 반영됐고, 산학협력단도 이를 제대로 검증하지 못했다는 시각도 있다.
빛고을 측이 지난해 말 서류 보정을 이유로 광주시에 세 차례 후분양 조건 분양 희망가를 제시했는데 각각 3.3㎡당 3천800만원대, 4천200만원대, 4천만원대를 오르락내리락했다.
부동산 업계 관계자는 "고금리 기조가 지속된다는 가정으로만 분양가를 산정한 것 같다"며 "후분양 시 이렇게 높은 비용이 나올 수밖에 없다는 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 우려했다.
산학협력단의 분석을 전달받은 광주시 자문위원회도 "2023년 광주 지역 분양 상황을 고려할 때 실질적으로 지역 내 분양이 가능한 수준이 아니다"라고 판단했다.
이번 검증에서 선분양 전환 조건에 대한 분석은 이뤄지지 않았다.
[빛고을중앙공원개발 제공]
중앙공원 1지구는 광주 서구 금호동·화정동·풍암동 일대 243만5천27㎡ 규모로, 이 중 비공원시설은 39개 동(지하 3층∼지상 28층) 2천772 세대다.
사업자인 빛고을 SPC 측은 2021년 합의안에 '고분양가 관리지역 해제 시 선분양으로 전환하고 절감 비용을 기부채납 상향 등 방식으로 대응할 수 있다'고 명시된 점을 토대로 3.3㎡당 2천574만원에 선분양으로 전환해 달라고 요구하고 있다.
빛고을 관계자는 "광주시가 선분양·후분양 조건을 동시에 검증하고 조속히 협상에 임해야 한다"며 "승인이 제때 안 나면 자금을 투자한 대주주들의 동의를 받아 계약 변경을 해야 하고 공사 일정이 늦어질수록 사업 이익뿐 아니라 분양가에도 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
광주시는 기존대로 후분양 원칙을 유지하지만, 사업자와 협의 가능성은 열려 있다는 입장이다.
강기정 광주시장은 지난 9일에도 "여전히 후분양이 특혜시비 없이 잘 가는 것이라고 생각한다"고 밝힌 바 있다.
광주시 관계자는 "우선 후분양 조건 타당성 검증 결과를 업체에 통보했고 업체 측 요구사항 등을 전반적으로 검토하겠다"고 말했다.
